Investir dans la pierre sans les contraintes
Vous entendez souvent parler des SCPI, sans toujours savoir ce qui se cache derrière cet acronyme ? Aujourd’hui, nous vous proposons un tour d’horizon simple et concret pour vous aider à mieux comprendre ce placement immobilier collectif, et surtout à choisir celui qui vous ressemble.
Dans la lettre d’information du mois de juin, on parlait de la retraite : présentant son fonctionnement, pointant un système à bout de souffle.
Dans la lettre d’information du mois de juillet, on a vu pourquoi l’investissement progressif est un excellent outil pour préparer cette retraite : souplesse, simplicité, automatisation, effet boule de neige grâce aux intérêts composés.
Nous poursuivons ce mois-ci de découvrir les possibilités qui s’offres à nous pour préparer nos futurs revenus lorsque nous seront en retraite, en analysant pourquoi les SCPI sont un excellent outil : accessibles, diversifiées, génératrices de revenus, ou idéales pour capitaliser via le démembrement.
1/ La SCPI – Société Civile de Placement Immobilier
Comment ça marche ?
Vous achetez des parts d’un parc immobilier diversifié (commerces, entrepôts, logements…)
Vous percevez des revenus réguliers, versés chaque trimestre
Et surtout : vous ne gérez rien (ni locataires, ni travaux, ni impayés)
- Accessible dès quelques centaines d’euros
- Possibilité d’investir au comptant, à crédit ou via assurance vie
- Idéal pour se constituer un revenu complémentaire long terme
2/ Les différentes catégories de SCPI
Toutes les SCPI ne se ressemblent pas. Et c’est une bonne nouvelle.
Car selon que vous cherchez des revenus réguliers, une réduction d’impôt, ou une valorisation à long terme, il existe une SCPI adaptée à votre besoin.
Petit tour d’horizon des grandes familles de SCPI :
A. SCPI de Rendement
Objectif : Verser des revenus réguliers (trimestriels ou mensuels).
Elles investissent dans l’immobilier d’entreprise : commerces, entrepôts, cliniques, etc.
Les loyers sont issus de baux commerciaux, souvent plus stables que les baux d’habitation.
B. SCPI Fiscale
Pour ceux qui veulent réduire leur impôt tout en investissant dans l’immobilier résidentiel.
Elles s’appuient sur des dispositifs connus :
SCPI Denormandie : neuf + engagement locatif
SCPI Malraux : rénovation d’immeubles classés
SCPI Déficit foncier : déduction des travaux sur revenus imposables
C. SCPI de Capitalisation
Ici, pas de revenu distribué. L’objectif, c’est la plus-value à long terme.
Ces SCPI investissent dans des biens à fort potentiel de revalorisation.
Elles conviennent à ceux qui veulent transmettre un capital, préparer une succession, ou éviter l’imposition immédiate.
Ce qu’il faut retenir : Il existe une SCPI adaptée à chaque étape de votre stratégie retraite.
3/ Comment investir en SCPI ?
SCPI au comptant : un complément de revenu sans gérer de locataire
Vous avez de l’épargne disponible ?
Vous souhaitez générer des revenus sans les contraintes de l’immobilier classique ?
C’est là que la SCPI au comptant devient intéressante :
Vous achetez des parts avec votre épargne (à partir de 200 €),
Vous percevez des dividendes tous les mois ou tous les trimestres (environ 4 à 6 % brut selon la SCPI),
Ces revenus sont imposés comme des revenus fonciers,
Et vous n’avez aucune gestion locative à assurer.
Attention à un point souvent oublié :
Il existe un délai de jouissance de 3 à 6 mois pendant lequel vous ne percevez pas encore de loyers.
C’est normal : la SCPI utilise ce temps pour investir les fonds.
En résumé :
Idéal pour se créer un complément de revenu régulier,
Horizon de placement conseillé : 8 ans minimum,
Simple, accessible, et totalement délesté des contraintes immobilières classiques.
L’investissement à crédit
SCPI à crédit : se constituer un patrimoine sans mobiliser son épargne
Vous souhaitez investir, mais vous ne voulez pas piocher dans ton épargne dispo ?
Le crédit vous permet de le faire intelligemment.
Comment ça fonctionne ?
Vous empruntez pour acheter des parts de SCPI.
Chaque mois (ou trimestre), vous touchez des dividende…qui viennent partiellement financer vos mensualités.
Résultat :
Vous épargnez sans t’en rendre compte,
Vous faites travailler l’argent de la banque,
Et vous construisez du patrimoine immobilier à long terme.
À retenir :
Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers,
Il existe un délai de jouissance (3 à 6 mois sans loyers),
Il faut une situation bancaire saine (revenus, endettement maîtrisé),
L’horizon de placement recommandé reste long terme (10-15 ans).
L’investissement en nue-propriété (mon petit préféré)
On va explorer une stratégie fine, fiscalement optimisée, et idéale pour préparer l’avenir.
Quelques définitions concernant la notion de démembrement :
-Pleine propriété : Cumule de l’usufruit et de la nue-propriété. Elle offre la possibilité de disposer du bien (occupation, location, vente, travaux…) et de percevoir les loyers en cas de location.
-Usufruit : Droit de d’occuper du bien et de percevoir les loyers en cas de location. Mais pas autorisé à vendre ni à faire des travaux (sauf accords des nus-propriétaires)
-Nue-propriété : Droit futur à récupérer la pleine propriété, sans fiscalité.
Le principe est simple :
Vous achetez des parts de SCPI avec une décote, mais vous ne touchez pas de revenus pendant une durée définie (3 à 20 ans).
Pendant ce temps, c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers.
Et à la fin ?
Vous récupérez pleinement vos parts, sans rien payer de plus (aucunes fiscalités sur le remembrement).
Vous commencez à percevoir les loyers, ou bien vous revendez vos parts.
Pourquoi c’est malin ?
Vous profitez d’un prix d’achat réduit (décote liée à la durée du démembrement),
Vous n’êtes pas imposé pendant la période de démembrement (aucun revenu = aucune fiscalité),
Vous vous préparez des revenus futurs, par exemple à la retraite, quand votre taux d’imposition sera plus faible.
4/ La Fiscalité des SCPI
La fiscalité des SCPI dépend de trois facteurs majeurs :
La localisation des biens
Le mode d’investissement
La structure patrimoniale de l’investisseur
1. La source des revenus :
Tous les revenus SCPI ne sont pas imposés de la même manière.
Si les biens sont situés en France :
- Les loyers sont imposés comme des revenus fonciers (selon votre tranche marginale)
- Avec en plus les prélèvements sociaux à 17,2 %
Si les biens sont situés dans un pays européen :
Pas de prélèvements sociaux en France
Et la convention fiscale entre pays évite la double imposition grâce à un crédit d’impôt ou un taux effectif.
2. L’intégration à l’IFI :
Comme tout bien immobilier, les SCPI entrent dans le champ de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
- Chaque année, la société de gestion transmet la valeur à déclarer.
- Mais cette fiscalité ne concerne que les foyers dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros.
3. Les leviers d’optimisation fiscale selon la stratégie choisie
- En nue-propriété : aucun revenu perçu = aucune fiscalité pendant toute la durée du démembrement.
- Via assurance vie : les revenus bénéficient de la fiscalité douce de l’enveloppe assurantielle.
- À crédit : les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers perçus, réduisant l’impôt dû.
